¿Cuánto cuesta construir un inmueble?
La tarea de construir una vivienda no es tarea sencilla y un fallo en el cálculo del coste puede ser demoledor. Hay que tener muy en cuenta cuáles son los gastos que conlleva construir una vivienda y tirar mucho la calculadora para que las cuentas cuadren.
En primer lugar, hay que tener en cuenta que el grueso del presupuesto se destina a comprar el terreno y ejecutar las obras. Sin embargo, hay muchos otros gastos que no se suelen tener en cuenta y que pueden suponer más de un disgusto. Hablamos de impuestos, honorarios de los técnicos, licencias municipales, gestiones tras la obra, financiación…
La compra del terreno.
A grandes rasgos, solamente la compra del terreno puede llegar a comerse entre un 40% y un 50% del presupuesto. El suelo finalista, apto para edificar, es muy escaso y debido a su escasez sigue siendo muy caro, incluso en aquellos casos en los que se consigue un fuerte descuento en la compra del terreno.
Por otro lado, comprar un solar no es tarea sencilla. Este debe de cumplir una serie de requisitos: tiene que contar con acceso por vía pública y disponer de servicios urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a la red de saneamiento, suministro de energía eléctrica, alumbrado público…
Al precio del propio terreno hay que sumar los gastos derivados de la escritura de compraventa : honorarios del notario y del registrador que suelen estar en torno al 0,5% del precio de compra y además el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales el 8%, siempre y cuando el vendedor sea un particular (si es una sociedad, habrá que pagar el 21% de IVA, sin olvidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados el 1,5%). A estos impuestos habrá que sumar además el IVA que se aplica a las obras de auto-promoción y que es el 10% del presupuesto de construcción, y el IVA que se aplica a los honorarios técnicos -arquitectos, aparejador, ingenieros…- que es el 21%.
Construcción de la vivienda
La segunda partida más importante que debemos tener en cuenta a la hora de elaborar nuestro presupuesto es la ejecución material de las obras al que destina aproximadamente otro 40% del gasto. Sin olvidar que habrá que ceder y urbanizar la parte de parcela que de a vía publica, incluso gastos de escritura de la cesión.
Un valor orientativo que nos puede servir de referencia son los 750-900 euros que cuesta el metro cuadrado construido de vivienda. Un valor que corresponde con el coste de edificar una vivienda con calidades y acabados básicos – medios.
Antes de empezar a construir hay que realizar un estudio topográfico (250-400 euros) y un estudio geotécnico (800-1.200 euros) necesario para elaborar el proyecto de edificación. Es en este punto cuando hay que encargar el proyecto básico de edificación a un arquitecto quien, obviamente cobra unos honorarios por sus servicios. Este gasto suele rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material.
Antes de comenzar a construir hay que solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento correspondiente, con el gasto que estos trámites conllevan. Hay que solicitar la acometida provisional de la corriente eléctrica y suministro de agua de obra y encargar el proyecto de ejecución de obra, normalmente al mismo arquitecto que ha redactado el proyecto básico. Asimismo hay que encargar la dirección de obra -a un arquitecto- y la dirección de la ejecución material a un arquitecto técnico. Los honorarios de estos profesionales suelen rondar, cada uno, el 2-3% del presupuesto de ejecución material», sin olvidar que el IVA aplicable a los honorarios técnicos es el 21% .
Otros gastos.
La calculadora sigue sumando si se necesita financiación. Los gastos derivados de la hipoteca: tasación, notaría y registro, AJD, comisión de apertura e intereses bancarios. Además, no se dispone de todo el dinero del préstamo inmediatamente sino que el banco le va facilitando determinadas cantidades conforme avanza la construcción de la vivienda y se presentan las certificaciones de obra.
Antes de empezar a construir es necesaria la licencia de obras del Ayuntamiento, así como un plan de seguridad y salud. Además, hay que comunicar el inicio de las obras a la autoridad competente. Es obligatoria la contratación de un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo de construcción y un seguro decenal de daños materiales. Sin olvidar los contratos con un organismo de control técnico y una entidad de control de calidad.
Una vez terminadas las obras, habrá que solicitar la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento, por la que también hay que pagar .Asimismo, hay que pagar un impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, cuyo porcentaje varía según el Ayuntamiento y hay que depositar una fianza de ejecución de los gastos de urbanización.
Y acabadas las obras, suma y sigue.
Aunque las obras hayan finalizado, todavía se debe hacer frente a otra serie de gastos: escritura pública de obra nueva ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. ( hay que pagar los honorarios del notario y del registrador, en torno al 0,5% del valor de la vivienda), hay que dar de alta los diferentes suministros como agua, electricidad, gas y telecomunicaciones, y costear los gastos de canalización de los mismos desde donde se encuentre el punto de suministro mas cercano, hasta la vivienda.